オフィスビル

オフィスビルとは主に企業などをテナントとして経営がなされているビルのことで、主に賃貸の形態をとっており、その機能性やデザインは非常に重要で、賃料や空室率に大きく関わってきます。1997年にはオフィスビル総合研究所なるものが設立され、オフィスビルの市況を詳しく解析しており、設計に必要な省エネ対策や情報システムなどについても知ることができます。そこで今回はオフィスビルの賃料や空室率の変動、そして省エネ対策、情報システムなどについて最新の情報を集めてみました。

 

オフィスビルの情報システム

日本においては昔からオフィスビルに対してそれほど機能を求めることはありませんでした。従業員一人当たり5〜8平方メートルの床面積があればそれで良しとされてきました。
しかし近年、オフィスビルに対する要求は変化し、付加価値として最新の設備を備えているオフィスビルは賃料にも大きく反映されるようになりました。特にOA機器の普及に対応した情報通信系、電話系、設備制御系の情報システムの構築は、そのビル内で働く従業員から高い評価を受けるものとなっています。
具体的に設計では、電話配線などを床下か天井裏を這わせるようにしたり、IT機器を無線で使えるよう無線アンテナを配したりします。さらに機器の世代交代や配線の変更などにも臨機応変に対応できるよう、床や天井裏のパネルは取り外しが可能になっていたりします。その為ひと昔前のオフィスビルに比べて天井高が高い空間デザインになっているのも、価値を上げる要素のひとつになりました。


オフィスビルの省エネ対策

近年、日本でも温室効果ガス排出の制限は厳しさを増してきました。国内での温室効果ガスのうちおよそ87%がエネルギーを起源とする二酸化炭素によるもので、その大きな排出源のひとつであるオフィスビルついては設計の段階や既存のビルに対しても対策が求められています。
さて大規模なオフィスビルの中で、いったいどの部分が一番多くのエネルギーを消費しているのかというと、まずコンセントや照明、給湯、熱源機器などが主なものとしてあげられます。設計段階では、例えば照明装置や熱源機器の部分化などにより使用者レベルの省エネ対策をしやすくします。
また、ビル内における時間帯別エネルギー消費量では、朝の出勤時間帯が一番照明やコンセントの負荷が大きくなる時間帯です。特に冬場は暖房などを一気にかけるため空調に伴うエネルギーを多く消費します。そして昼間の時間帯ではやはり照明における節約が大きなポイントになります。季節によっては空調の使用により変動が大きい時間帯でもあります。ですが個人の心がけで節約ができるのもこの時間帯の特徴です。使わないパソコンの電源は切っておく、人のいない部分の照明は消しておくだけでもずいぶん違ってきます。
オフィスビルは大型化に従って商業施設とオフィス部分との複合型も多く見られますが、一人ひとりの心がけ次第でかなりの省エネになることが分かっています。都心においては特に大型オフィスビルの建設が進められていますが、省エネ対策は重要な項目として掲げられています。

オフィスビルの賃料と空室率

特に東京におけるオフィスビル市場の動向が取りざたされて分析されています。オフィスビル総合研究所によれば、2008年時点でのテナントの成約面積は大幅な減少傾向にあるそうです。それに引き換えテナント募集の面積は増加しており、今後も建築中のビルを加えるとかなりの募集面積になるとされています。すでに建築中のオフィスビルで募集開始されているところで5.0万坪の面積があります。
部分的に大規模オフィスビルで見ると、その空室率は今期では改善傾向にあり、今後の空室率については足踏みされると予測されています。これは、テナント企業の大規模ビルへの移動が多数見られることが背景にあるようです。
総じていえることは、海外におけるサブプライム問題などの影響により今後もますますオフィスビルの経営は困難を強いられるということです。中小では賃料の値下げを余儀なくされることも少なくありません。大規模オフィスビルについても例外ではなく、空室率の推移は数年前に比べて低下してはいますが、景気の回復なども含めた世界規模の発展が待たれるところです。


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